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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部實(shí)習(xí)報(bào)告范文
一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是為實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者在一定約束條件下，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的綜合管理活動(dòng)
二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容及主要任務(wù)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理按工作一般流程，可將項(xiàng)目管理系統(tǒng)地說為：“預(yù)測——決策——計(jì)劃——控制——反饋——修正決策——計(jì)劃”等職能的結(jié)合體。這一系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，主要通過內(nèi)部的邏輯關(guān)系，不斷地對(duì)目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正，營造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，是項(xiàng)目各參與者能高效地完成既定的項(xiàng)目任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)。 按照項(xiàng)目管理的目標(biāo)，項(xiàng)目管理可分為以下幾方面.
1 成本管理。其包括工程估價(jià)、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款結(jié)算及審核。
2 工期管理。這方面工作是在工程量計(jì)算、實(shí)施方案選擇、施工準(zhǔn)備等階段基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括工期計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃、控制及進(jìn)度控制。
3 質(zhì)量控制。其包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量。
4 .現(xiàn)場管理。其包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理及現(xiàn)場安全管理。
5 組織和信息管理。組織管理包括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、個(gè)方面指責(zé)的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部的協(xié)調(diào)。信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理的控制以及信息的形式、內(nèi)容、傳遞方式及存檔時(shí)間的確定。
6 合同管理。包括招標(biāo)投標(biāo)的策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查及分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、合同變更的管理以及所配的管理。
7 風(fēng)險(xiǎn)管理。其包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃和控制。
三、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)
1 明確的目標(biāo)（成本低、進(jìn)度快、質(zhì)量好），限定的時(shí)間和資源，既定的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
2 嚴(yán)密管理，認(rèn)真配備項(xiàng)目人員，設(shè)置項(xiàng)目機(jī)構(gòu)
3 約束性強(qiáng)的控制管理
4 各階段的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的管理
5 全過程
6 綜合管理
7 目標(biāo)指導(dǎo)性
8 一次性管理
四、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方法
1 按管理目標(biāo)劃分
進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和現(xiàn)場管理方法。
2 按管理方法的量化程度劃分定性方法、定量方法和綜合管理方法
3 按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分行政管理方法、 經(jīng)濟(jì)管理方法、 法律管理方法
另外，管理技術(shù)方法：網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法、價(jià)值工程方法、數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法、信息管理方法、線性規(guī)劃方法、ABC分類方法、目標(biāo)管理方法等
五、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的技術(shù)與發(fā)展趨勢
1. 20世紀(jì)50年代，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（CPM和PERT網(wǎng)絡(luò)）應(yīng)用于工程項(xiàng)目（主要是美國的軍事工程項(xiàng)目），并取得了很大成功。美國1957年的北極星導(dǎo)彈研制和后來的登月計(jì)劃。
2. 60年代，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析進(jìn)行工期計(jì)劃和控制。
3. 70年代初,計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)分析程序已十分成熟，提出項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。
4. 到了70年代末，80年代初，計(jì)算機(jī)普及，使項(xiàng)目管理理論和方法的應(yīng)用走向了更為廣闊的領(lǐng)域。
5. 80年代，人們進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目管理的研究領(lǐng)域，包括合同管理、界面管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目組織行為和溝通方法。
隨著社會(huì)的進(jìn)步，市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善，生產(chǎn)社會(huì)化程度的提高，人們對(duì)項(xiàng)目的需求也越來越多，項(xiàng)目的目標(biāo)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)和控制也變得愈加復(fù)雜，這都促使項(xiàng)目管理理論和方法的進(jìn)一步發(fā)展。在項(xiàng)目管理發(fā)展的過程中，由于社會(huì)生產(chǎn)力和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)巨大的推進(jìn)作用，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理漸漸向信息化發(fā)展，而且越來越成熟。
北京望京新城開發(fā)項(xiàng)目
北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司為國家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到AAA級(jí)資信、年開工量為200~300萬平米，注冊資金人民幣5 億元，總資產(chǎn)超過200 億元，凈資產(chǎn)近二十億元。
開發(fā)集團(tuán)的核心企業(yè)長安公司2015年時(shí)正在開發(fā)建設(shè)一項(xiàng)跨世紀(jì)的宏偉工程----望京新城，其規(guī)模相當(dāng)于一座居住人口25---30萬人的中等城市�？傆玫孛娣e８６０公頃，其中建設(shè)用地５１０公頃，總建筑面積８６０萬平方米，其中住宅建筑面積４２０萬平方米，總戶數(shù)為７萬戶左右，總?cè)丝诩s３０萬。
(一) 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備（項(xiàng)目定位構(gòu)思策劃、市場調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究等）
1. 項(xiàng)目周圍交通
望京新城地處朝陽區(qū)，東臨機(jī)場高速公路和京順路，西抵和平里鐵路支線，南鄰北四環(huán)路，北靠北小河。
2. 望京人口構(gòu)成
中國人 80% 韓國人 20%
3. 項(xiàng)目總定位
一站式休閑娛樂、購物、社交場所
4. 望京地區(qū)商業(yè)文化項(xiàng)目現(xiàn)狀
超市很多，但是超過了需求；綜合商場大多是小規(guī)模的，品牌不齊，很難解決一站式消費(fèi)。缺乏室內(nèi)大型休閑娛樂場所，譬如滑冰場只有南湖公園露天冰場，電影院只有1個(gè)，劇院只有1個(gè)小型的，等等。家具賣場齊全，有宜家、愛家等知名品牌家具城。餐飲項(xiàng)目很多，30%是韓國餐館。但是大多韓國餐館都不正宗，還有待開發(fā)。運(yùn)動(dòng)健身場館還有所欠缺五星級(jí)酒店只有一家，但潘石屹的項(xiàng)目很有可能開發(fā)高端五星級(jí)酒店寫字樓。美容美發(fā)項(xiàng)目很多很全。KTV太少。
5. 本項(xiàng)目消費(fèi)人群：
一級(jí)消費(fèi)群體：望京新城本地居民，電子城企業(yè)在周邊買房租房的白領(lǐng)，日常購物、大件購物、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲、文化享受。
二級(jí)消費(fèi)群體：花家地地區(qū)、南湖地區(qū)本地居民，大件購物、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲、文化享受。
三級(jí)消費(fèi)群體：望京地區(qū)上班族，餐飲、大件購物、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲、文化享受。朝陽公園地區(qū)、酒仙橋地區(qū)、來廣營地區(qū)、流動(dòng)人口，大件購物、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲、文化享受。方恒購物中心、旺角購物廣場、華彩商業(yè)中心、六佰本商業(yè)街、嘉茂購物中心、新一城、新世界、望京國際商業(yè)中心、悠樂會(huì)，會(huì)分流40%的中低端消費(fèi)群體、30%的高端消費(fèi)群體。在建的合生麒麟社、寶星國際四期商業(yè)都對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成潛在威脅。酒仙橋地區(qū)綜合類購物中心僅久隆百貨一家，但客流并不多，服裝品牌不適合年輕人，看來對(duì)周邊居民的吸引力不大。青年路大悅城將來開業(yè)會(huì)吸引走部分酒仙橋地區(qū)的購物群體，但會(huì)保留休閑娛樂群體。
6. 韓國年輕人夜生活：
韓國流行酒吧 咖啡屋 還有迪吧 練歌房
7. 中國的韓國人和留學(xué)生的夜生活是什么？
留學(xué)生資金有限 經(jīng)常去的就是游樂場 還有上網(wǎng) 吃烤肉比較實(shí)惠 看得見消費(fèi).
結(jié)論：本項(xiàng)目一定要有一個(gè)成規(guī)模，裝修高檔的KTV、和若干韓國餐廳、酒吧。
(二) 項(xiàng)目實(shí)施過程中的項(xiàng)目控制
本項(xiàng)目采用矩陣式項(xiàng)目組織形式，北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司長安分公司運(yùn)用公司自主開發(fā)研究的軟件——《長安數(shù)字化管理系統(tǒng)----PM2項(xiàng)目管理軟件系統(tǒng)》對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行劃分，并且組建對(duì)應(yīng)職能的部門，以便于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合控制和管理。利用因特網(wǎng)將施工、監(jiān)理單位的資料數(shù)據(jù)上傳至中心管理服務(wù)器，并與集團(tuán)有限公司信息管理系統(tǒng)相結(jié)合，建立網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，工程管理信息以數(shù)字化形式交流。
a) 項(xiàng)目進(jìn)度控制
在建立了項(xiàng)目計(jì)劃之后，就可以把項(xiàng)目資源、物資、費(fèi)用、交付成果、會(huì)議記錄、洽商變更等各種資料按照項(xiàng)目或任務(wù)進(jìn)行對(duì)應(yīng)輸入。
輸入工程完成后，然后應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)圖、邏輯圖等形式，分別采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)CPM等技術(shù)自動(dòng)分析，通過項(xiàng)目計(jì)劃中的報(bào)表與分析及項(xiàng)目報(bào)告、項(xiàng)目跟蹤等模塊進(jìn)行查詢，依據(jù)分析結(jié)果，直觀進(jìn)行進(jìn)度的監(jiān)控管理。可以重點(diǎn)把握里程碑任務(wù)、關(guān)鍵任務(wù)及拖期任務(wù)，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)工期計(jì)劃做相應(yīng)調(diào)整，并可注明調(diào)整原因，以備查詢。
b) 項(xiàng)目成本控制
獲得工程網(wǎng)絡(luò)圖后，進(jìn)行人員分配，制定項(xiàng)目成本計(jì)劃，便于對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的費(fèi)用支出進(jìn)行監(jiān)督和控制，及時(shí)糾正偏差。
c) 項(xiàng)目質(zhì)量控制
項(xiàng)目質(zhì)量控制是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中各項(xiàng)任務(wù)、技術(shù)活動(dòng)的各種要素進(jìn)行科學(xué)的控制，是為了項(xiàng)目質(zhì)量符合國家或合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，采取的監(jiān)督管理方法。必須安排專人對(duì)項(xiàng)目全程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。
d) 項(xiàng)目的合同管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要簽署各種合同，各方必須嚴(yán)格按照合同安排完成工作。同時(shí)合同也是各方享有權(quán)利的保障。
e) 項(xiàng)目的安全與環(huán)境保護(hù)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中難免造成環(huán)境破壞和人員安危，因此在項(xiàng)目建設(shè)過程中必須注重項(xiàng)目現(xiàn)場的安全防護(hù)（建立防護(hù)欄、防護(hù)網(wǎng)）、現(xiàn)場的環(huán)境保護(hù)（灑水保濕），通過各種手段（監(jiān)督、督促、挺行等）控制、規(guī)范勞動(dòng)者的行為，營造良好的工作和工作秩序。
(三) 項(xiàng)目的營銷管理
本項(xiàng)目采用高姿態(tài)、高品位的社會(huì)公關(guān)活動(dòng)引起公眾注意的新聞事件的營銷策略，準(zhǔn)去針對(duì)目標(biāo)客戶層面全方位氣勢磅礴的宣傳活動(dòng)，現(xiàn)場展現(xiàn)項(xiàng)目將來的期望值，給客戶以購買信心，并采用公共關(guān)系策略與廣告宣傳推廣并舉的策略進(jìn)行品牌推廣。按照品牌形象建立——品牌強(qiáng)勢推廣——品牌升華步驟進(jìn)行項(xiàng)目的進(jìn)
廣告策略以多主題為主，注重品牌與銷售的結(jié)合，做到精確打擊，有的放矢。以戶外廣告作為長效媒體，進(jìn)行空中打擊、緩慢滲透；以公關(guān)活動(dòng)軟文作為鋪墊，提升項(xiàng)目的熱度，提高客戶的信息,營造良好的銷售氛圍；以系列硬廣告作為精確打擊，有效傳達(dá)項(xiàng)目信息，促進(jìn)銷售;以促銷活動(dòng)作為推動(dòng)力，為銷售注入源源不斷的活力。
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