2016房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題
李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于 2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。
請(qǐng)問(wèn)：
1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
2.2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月 30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為 4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合量性?
答案：
1.(1)評(píng)估的依據(jù)為其合法用途，即住宅，而轉(zhuǎn)讓目的為商業(yè)用途，故評(píng)估結(jié)果低于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
(2)從評(píng)估目的來(lái)看，抵押價(jià)值評(píng)估需要采取謹(jǐn)慎原則，評(píng)估結(jié)果較為保守。
(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)情況可能發(fā)生了變化。
(4)評(píng)估的是公開市場(chǎng)價(jià)值，與實(shí)際成交價(jià)格可能一致。
2.(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生了變化。
(2)最終拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由拆遷入和被拆遷入?yún)f(xié)商確定，與評(píng)估結(jié)果可能存在差異。
(3)住宅和商鋪的補(bǔ)償價(jià)格不同。
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