2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習題
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1.求取建筑物折舊的方法主要有( )。
A.年限法
B.市場提取法
C.分解法
D.功能法
E.對比分析法
2.凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如( )。
A.用于相同的使用期限
B.用于不同收益期限
C.用于比較不同期隈價格的高低
D.用于比較同期限價格的高低
E.用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整
3.建筑物的功能折舊原因不包括( )。
A.自然環(huán)境惡化
B.消費觀念變更
C.設備陳舊落后
D.城市規(guī)劃改變
E.政府政策變化
4.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。
A.交通建設
B.市場供求變化
C.人口素質(zhì)變化
D.所在地區(qū)衰落
E.城市規(guī)劃的制定與修改
5.獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務的措施可以有( )。
A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求
B.提高服務質(zhì)量
C.恰當?shù)男麄?/p>
D.低收費
E.最大限度壓縮估價作業(yè)期
判斷題
1.資本化率等于房地產(chǎn)價格與其年收益的比值。 ( )
2.宗地價格是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時點下的價格。 ( )
3.計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。( )
4.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 ( )
5.成本法是根據(jù)估價對象購建價格來求取估價對象價值的方法。 ( )
6.開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，也是建筑承包商的利潤。 ( )
7.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。 ( )
8.某城市路線價標準深度為18 m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深價度格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12 m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 ( )
9.低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。 ( )
10.在進行房地產(chǎn)估價時，一般以實地查勘之13作為估價時點，但在某些情況下要對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點也不是委托人或估價人員可以確定的，而是要根據(jù)估價選取的方法來確定。 ( )
答案： 多選題：ABC,BDE,ADE,AE,BCE
判斷題：×√√××，×√√√×
10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
A.出售型房地產(chǎn)
B.出租型房地產(chǎn)
C.辦公型房地產(chǎn)
D.自用型房地產(chǎn)
參考答案：BDCDB,CCCBC
11.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。
A.價值
B.價格
C.效益
D.利潤
12.建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和( )三種。
A.區(qū)分共有
B.區(qū)分所有
C.公有
D.私有
3.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。
A.利潤
B.價格
C.價值
D.收益價格
14.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.90.52
B.91.52
C.92.52
D.93.52
15.運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來( )。
A.利潤
B.毛收入
C.價值
D.凈收益
16.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。
A.1 005.34
B.1 006.61
C.2 005.34
D.2 006.61
17.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.368
B.552
C.561
D.920
18.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。
A.V=VR-C
B.V=VP-C
C.V=VR+C
D.V=VP+C
19.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為( )元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
20.城市基準地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的( )。
A.最低價格
B.平均價格
C.出讓地價
D.標定地價
參考答案：BCBD,BBBCB
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