房地產(chǎn)估價案例與分析練習(xí)題
案例1：
某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進(jìn)行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向?yàn)槟�，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實(shí)施的。
2、
①市場法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。
�、谑找娣夹g(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
案例2：
趙某于2005年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。文章來源：考試.大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有：
1.趙某與開發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。
請問：
1.上述資料用于抵押估價是否齊全?
2.估價人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值?為什么?
標(biāo)準(zhǔn)答案：
1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值。本文來源于考試大網(wǎng)。因?yàn)橹匦卵b修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進(jìn)行估價才是科學(xué)合理的。
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