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2025年注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題（精選8套）

　　在學(xué)習(xí)和工作中，我們都經(jīng)常看到試題的身影，試題可以幫助學(xué)�；蚋髦鬓k方考察參試者某一方面的知識才能。什么樣的試題才是科學(xué)規(guī)范的試題呢？下面是小編幫大家整理的2025年注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題（精選8套），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

2025年注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題（精選8套）

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 1

　　1、某項目廠區(qū)占地面積為48000m2，建(構(gòu))筑物占地面積12000m2，露天堆場占地面積2400m2，道路及廣場占地面積 16000m2，綠化面積2000m2，地上、地下工程管線占地面積3000m2，總建筑面積57600m2，固定資產(chǎn)總投資11040萬元，行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積2400m2，則該項目的投資強(qiáng)度為( )萬元/萬m2。

　　A.2920.63

　　B.1916.67

　　C.2300

　　D.9200

　　正確答案： C

　　答案解析：本題考查的是總圖技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。投資強(qiáng)度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積=11040÷4.8=2300(萬元/萬m2);注意：固定資產(chǎn)總投資的單位是萬元，項目占地面積的單位是萬平方米。

　　2、在項目建設(shè)投資簡單估算法中，以設(shè)備購置費(fèi)為基數(shù)進(jìn)行的估算稱為( )估算法。

　　A.指數(shù)

　　B.產(chǎn)能

　　C.比例

　　D.指標(biāo)

　　正確答案： C

　　答案解析：本題考查的是建設(shè)投資簡單估算法。

　　3、下列哪項不屬于項目效益目標(biāo)要達(dá)到的目標(biāo)值( )。

　　A.人文效益

　　B.經(jīng)濟(jì)效益

　　C.社會效益

　　D.環(huán)境效益

　　正確答案： A

　　答案解析：本題考查的是項目的具體目標(biāo)。效益目標(biāo)指項目要實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的目標(biāo)值。

　　4、投資項目產(chǎn)品價格預(yù)測除了勞動生產(chǎn)率、成本和利潤等情況外，更重要的是要考察( )。(2008年真題)

　　A.產(chǎn)品市場供求狀況

　　B.勞動力市場狀況

　　C.原材料供應(yīng)狀況

　　D.市場營銷狀況

　　正確答案： A

　　答案解析：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)品價格一般以均衡價格為基礎(chǔ)，供求關(guān)系是價格形成的主要影響因素。價格預(yù)測除應(yīng)考察市場供求狀況以外，還應(yīng)了解影響產(chǎn)品價格的其他因素，主要有產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營過程中的勞動生產(chǎn)率、成本、利潤等。

　　5、下列有關(guān)環(huán)境的法律法規(guī)中，( )標(biāo)志著我國的環(huán)境影響評價制度發(fā)展到一個新階段。

　　A.《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》

　　B.《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》

　　C.《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法(試行)》

　　D.《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》

　　正確答案： A

　　答案解析：本題考查的是環(huán)境影響評價管理。2003年實施的《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，用法律把環(huán)境影響評價從項目環(huán)境影響評價拓展到規(guī)劃環(huán)境影響評價，標(biāo)志著我國的環(huán)境影響評價制度發(fā)展到一個新階段。

　　6、作為計算資本金基數(shù)的總投資由( )構(gòu)成。

　　A.建設(shè)投資與流動資金之和

　　B.建設(shè)投資與建設(shè)期利息之和

　　C.固定資產(chǎn)投資與流動資金之和

　　D.固定資產(chǎn)投資與鋪底流動資金之和

　　正確答案： D

　　答案解析：本題考查的是項目總投資的不同內(nèi)涵。在《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》中指出，"作為計算資本金基數(shù)的總投資，是指投資項目的'固定資產(chǎn)投資與鋪底流動資金之和"。

　　7、以下關(guān)于波士頓矩陣的表述中，錯誤的有( )。

　　A.“明星”業(yè)務(wù)，可能處于生命周期中的成長期

　　B.“金�！睒I(yè)務(wù)，產(chǎn)品的市場相對占有率較高，但行業(yè)增長率較低

　　C.“瘦狗”業(yè)務(wù)，可能處于生命周期中的成熟期或衰退期

　　D.“問題”業(yè)務(wù)，行業(yè)成長率較低，需要投入大量資金予以支持

　　正確答案： D

　　答案解析：本題考查的是波士頓矩陣。D選項正確的說法為"問題"業(yè)務(wù)，行業(yè)成長率較高。

　　8、通常情況下，生產(chǎn)工藝技術(shù)方案的比選方法是( )。

　　A.定性分析法

　　B.定量分析法

　　C.定性分析與定量分析相結(jié)合

　　D.動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

　　正確答案： C

　　答案解析：本題考查的是生產(chǎn)工藝技術(shù)方案研究的內(nèi)容。

　　9、下列關(guān)于建設(shè)方案研究的表述中錯誤的是( )。

　　A.建設(shè)方案研究是構(gòu)造絕對最佳建設(shè)方案的過程

　　B.建設(shè)方案研究是項目決策分析與評價的核心內(nèi)容

　　C.建設(shè)方案研究在項目決策分析與評價中起承前啟后的作用

　　D.建設(shè)方案研究的任務(wù)是對兩個以上可能的建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇

　　正確答案： A

　　答案解析：本題考查的是建設(shè)方案研究概述。建設(shè)方案研究是指對項目各種建設(shè)方案進(jìn)行分析研究，比選和優(yōu)化，擬采用最佳方案的全過程。

　　10、只有了解( )才能在細(xì)分是市場中把握企業(yè)的目標(biāo)市場，正確預(yù)測市場需求。

　　A.消費(fèi)層次與消費(fèi)要求

　　B.消費(fèi)動機(jī)與心理情況

　　C.消費(fèi)動機(jī)與消費(fèi)方式

　　D.消費(fèi)動機(jī)與消費(fèi)層次

　　正確答案： D

　　答案解析：本題考查的是消費(fèi)調(diào)查，只有了解消費(fèi)動機(jī)與消費(fèi)層次才能在細(xì)分是市場中把握企業(yè)的目標(biāo)市場，正確預(yù)測市場需求。

　　11、下列關(guān)于設(shè)備來源方案的表述中不正確的是( )。

　　A.國內(nèi)有制造能力、且有制造業(yè)績的設(shè)備，國內(nèi)采購

　　B.已經(jīng)市場化、國內(nèi)有制造能力的設(shè)備，同等條件國外優(yōu)先

　　C.國內(nèi)無制造經(jīng)驗的關(guān)鍵設(shè)備采用引進(jìn)技術(shù)、合作制造方式

　　D.尚無制造業(yè)績的新設(shè)備，通過招標(biāo)確定開發(fā)研究企業(yè)

　　正確答案： B

　　答案解析：本題考查的是設(shè)備來源方案。

　　12、安全條件論證在( )階段可以以比較表的形式進(jìn)行初步論證。

　　A.可行性研究

　　B.初步可行性研究

　　C.場(廠)址選擇

　　D.投資機(jī)會研究

　　正確答案： A

　　答案解析：本題考查的是場(廠)址比較的主要內(nèi)容。第一段：(5)場(廠)值址的安全條件論證比較。

　　13、項目所需原材料的品種、質(zhì)量和性能應(yīng)依據(jù)( )來確定。

　　A.產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模方案

　　B.產(chǎn)品方案和物料消耗定額

　　C.產(chǎn)品方案和工藝技術(shù)方案

　　D.建設(shè)規(guī)模和工藝技術(shù)方案

　　正確答案： C

　　答案解析：本題考查的是原材料供應(yīng)分析。(1)原材料的品種、質(zhì)量、性能分析。

　　14、產(chǎn)品方案是在( )研究的基礎(chǔ)上形成的。

　　A.市場分析

　　B.產(chǎn)品組合

　　C.建設(shè)規(guī)模

　　D.戰(zhàn)略分析

　　正確答案： B

　　答案解析：本題考查的是產(chǎn)品方案與產(chǎn)品組合。產(chǎn)品方案是在產(chǎn)品組合研究的基礎(chǔ)上形成的

　　15、某市2007年每萬人電視機(jī)的消費(fèi)增長較2006年上升7%，2007年較2006年收入增長18%，求收入彈性系數(shù)( )。

　　A.0.085

　　B.2.57

　　C.0.35

　　D.0.39

　　正確答案： D

　　答案解析：收入彈性=購買量變化率/收入變化率=7%/18%=0.39。

　　16、九寨溝是國家AAA級風(fēng)景名勝區(qū)，旅游費(fèi)用支出包括人均交通費(fèi)500元、餐飲費(fèi)200元、門票115元;旅行時間一般為3天，游客人均收入平均水平約80元/天;購買宣傳資料、紀(jì)念品、攝影等費(fèi)用約50元/人次。每年接待游客約225萬人次，則其年旅游價值為( )萬元。

　　A.183375

　　B.237375

　　C.248625

　　D.212625

　　正確答案： C

　　答案解析：本題考查的是環(huán)境經(jīng)濟(jì)評價方法。旅游價值=旅游費(fèi)用支出+旅行時間價值+其他花費(fèi)人均旅游費(fèi)支出=500+200+115=815元;人均旅游時間價值=3×80=240元;人均其他花費(fèi)=50元;人均旅游價值=815+240+50=1105元;年旅游價值=1105×225=248625萬元。

　　17、行業(yè)新進(jìn)入者威脅的大小取決于( )。

　　A.產(chǎn)品成本和行業(yè)的進(jìn)入障礙

　　B.行業(yè)的進(jìn)入障礙和可能遇到的現(xiàn)有企業(yè)的反擊策略

　　C.進(jìn)入者的戰(zhàn)略選擇和進(jìn)入者的資金情況

　　D.進(jìn)入者的資金情況和可能遇到的現(xiàn)有企業(yè)的反擊策略

　　正確答案： B

　　答案解析：行業(yè)的新進(jìn)入者對現(xiàn)有企業(yè)可能帶來的威脅，可能會擠占現(xiàn)有企業(yè)的一部分市場份額，減少了原有的市場集中度;或是帶來了行業(yè)資源供應(yīng)的競爭，引起行業(yè)生產(chǎn)成本的上升，導(dǎo)致現(xiàn)有企業(yè)利潤下降。行業(yè)新進(jìn)入者威脅的大小取決于行業(yè)的進(jìn)入障礙和可能遇到的現(xiàn)有企業(yè)的反擊策略。

　　18、某項目工藝設(shè)備及其安裝費(fèi)用估計為3500萬元，廠房土建費(fèi)用估計為700萬元，參照類似項目的統(tǒng)計資料，設(shè)備投資系數(shù)為1.52，廠房土建投資系數(shù)為1.06，其他有關(guān)費(fèi)用為540萬元，用設(shè)備及廠房系數(shù)法估算該項目的建設(shè)投資為( )萬元。

　　A.6062

　　B.6602

　　C.6636

　　D.7760

　　正確答案： B

　　答案解析：本題考查的是系數(shù)估算法。根據(jù)設(shè)備及廠房系數(shù)法該項目的建設(shè)投資為：3500×1.52+700×1.06+540=6602(萬元)。

　　19、投資機(jī)會研究的重點(diǎn)是( )。

　　A.分析投資環(huán)境

　　B.地區(qū)投資機(jī)會研究

　　C.部門投資機(jī)會研究

　　D.發(fā)現(xiàn)有價值的投資機(jī)會

　　正確答案： A

　　答案解析：本題考查的是投資機(jī)會研究階段。機(jī)會研究的重點(diǎn)是分析投資環(huán)境。

　　20、下列投資項目工程建設(shè)其他費(fèi)用中，與項目運(yùn)營有關(guān)的是( )。

　　A.建設(shè)管理費(fèi)

　　B.勘察設(shè)計費(fèi)

　　C.工程保險費(fèi)

　　D.聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)

　　正確答案： D

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 2

　　單項選擇題

　　1、下列各項中，不屬于估價委托合同作用的是( )。

　　A、建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系

　　B、明確委托人和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

　　C、載明估價的有關(guān)事項

　　D、作為估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)

　　2、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價文書的描述中，錯誤的是( )。

　　A、估價委托書作為重要的估價依據(jù)，應(yīng)放入估價技術(shù)報告中

　　B、估價委托合同應(yīng)載明估價的有關(guān)事項

　　C、估價作業(yè)方案中應(yīng)包括工作的主要內(nèi)容

　　D、估價所需資料清單應(yīng)根據(jù)估價對象狀況、估價目的等確定

　　3、房地產(chǎn)估價報告對語句的要求不包括( )。

　　A、句子簡潔，概括性強(qiáng)

　　B、搭配得當(dāng)

　　C、邏輯嚴(yán)密

　　D、用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)

　　4、下列有關(guān)估價報告寫作的文字要求，描述錯誤的是( )。

　　A、句子應(yīng)簡潔

　　B、句子搭配要得當(dāng)

　　C、句子邏輯性嚴(yán)密

　　D、可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯

　　5、下列不屬于房地產(chǎn)估價報告封面應(yīng)包括內(nèi)容的是( )。

　　A、估價報告的名稱

　　B、估價報告的編號

　　C、估價項目的名稱

　　D、注冊房地產(chǎn)估價師的住址

　　6、下列關(guān)于估價報告出具日期的說法中，正確的是( )。

　　A、估價報告出具日期應(yīng)與實地查勘期一致

　　B、估價報告出具日期應(yīng)與致函日期一致

　　C、估價報告出具日期應(yīng)與估價作業(yè)期一致

　　D、估價報告出具日期應(yīng)與價值時點(diǎn)一致

　　7、下列關(guān)于致估價委托人函寫作的說法中，正確的是( )。

　　A、致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章

　　B、致估價委托人函的落款日期可以在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期外

　　C、致估價委托人函中應(yīng)寫明估價作業(yè)日期

　　D、致估價委托人函中的估價結(jié)果必須寫明最終評估價值的總價和單價

　　8、當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致時，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)予以了相應(yīng)的估價假設(shè)，該假設(shè)是( )。

　　A、一般假設(shè)

　　B、未定事項假設(shè)

　　C、背離事實假設(shè)

　　D、不相一致假設(shè)

　　9、估價結(jié)果報告應(yīng)記載的事項不包括( )。

　　A、估價目的

　　B、估價結(jié)果

　　C、估價方法

　　D、目錄

　　10、估價結(jié)果報告中，不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同，下列估價目的的表述錯誤的是( )。

　　A、抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值”

　　B、國有土地上房屋征收補(bǔ)償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”

　　C、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”

　　D、房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”

　　答案

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價文書的種類及作用。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：(1)建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;(2)明確估價委托人和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù);(3)載明估價的有關(guān)事項。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價文書的種類及作用。選項A錯誤，估價委托書作為估價的重要依據(jù)，應(yīng)放入估價報告的附件中。參見教材P1～2。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。估價報告對語句的要求包括：(1)句子簡潔，概括性強(qiáng);(2)搭配得當(dāng);(3)邏輯嚴(yán)密。選項D屬于估價報告對詞義的要求。參見教材P3～5。 4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。選項D錯誤，房地產(chǎn)估價報告寫作時，用詞應(yīng)簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造，不能使用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯。參見教材P4。 5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是封面的寫作。房地產(chǎn)估價報告封面中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號，無需地址。參見教材P7。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是封面的寫作。估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日，估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致。參見教材P7。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是致估價委托人函的寫作。選項B錯誤，致估價委托人函的落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi);選項C錯誤，致估價委托人函中應(yīng)寫明致函日期，不需要寫明估價作業(yè)日期;選項D錯誤，致估價委托人函中的估價結(jié)果應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明其大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。參見教材P8。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是估價假設(shè)和限制條件的寫作。不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實除用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。參見教材P11。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項：(1)估價委托人;(2) 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu);(3)估價目的;(4)估價對象;(5)價值時點(diǎn);(6)價值類型;(7)估價原則;(8)估價依據(jù);(9)估價方法;(10)估價結(jié)果;(11) 注冊房地產(chǎn)估價師;(12)實地查勘期;(13)估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險提示。參見教材P13～14。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。選項A錯誤，房地產(chǎn)抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。參見教材P14。

　　單選題

　　、下列關(guān)于估價結(jié)果的表述中，錯誤的是( )。

　　A、估價結(jié)果應(yīng)表述清晰、說明內(nèi)涵

　　B、估價結(jié)果中的總價應(yīng)注明大寫金額

　　C、抵押報告需要同時披露三種價值

　　D、最終評估價值均應(yīng)注明單價和總價

　　2、在假設(shè)開發(fā)法的最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇中，要搞清楚土地的權(quán)益狀況，下列不屬于土地權(quán)益狀況的是( )。

　　A、土地使用期限

　　B、土地權(quán)屬情況

　　C、土地使用管制

　　D、交通管制

　　3、估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和( )兩部分。

　　A、土地開發(fā)程度

　　B、建筑規(guī)模

　　C、建筑物實物狀況

　　D、周邊環(huán)境狀況

　　4、最高最佳利用不包括( )。

　　A、最佳的用途

　　B、最佳的規(guī)模

　　C、最佳的檔次

　　D、最佳的集約度

　　5、在房地產(chǎn)估價報告中，附件應(yīng)有估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片，下列表述中錯誤的是( )。

　　A、當(dāng)無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘時，應(yīng)說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體原因

　　B、對未進(jìn)行實地查勘的.估價對象內(nèi)部狀況，可不包括估價對象的內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)作為估價假設(shè)中的未定事項假設(shè)在估價報告中說明

　　C、實地查勘的相關(guān)照片應(yīng)包括估價對象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片

　　D、應(yīng)說明對估價對象進(jìn)行了實地查勘及進(jìn)行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師

　　6、下列不屬于假設(shè)開發(fā)法的估價前提的是( )。

　　A、業(yè)主自行開發(fā)前提

　　B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

　　C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

　　D、業(yè)主被迫開發(fā)前提

　　7、假設(shè)開發(fā)法中運(yùn)用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，可比實例的選取日期應(yīng)接近價值時點(diǎn)，一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與價值時點(diǎn)相隔( )以上的不宜采用。

　　A、半年

　　B、一年

　　C、二年

　　D、三年

　　8、下列選項中，不屬于征收國有土地地上房屋的土地成本的是( )。

　　A、地上物拆除費(fèi)

　　B、渣土清運(yùn)費(fèi)

　　C、場地平整費(fèi)

　　D、工程勘察費(fèi)

　　9、成本法中，投資利潤率的計算基數(shù)不包括( )。

　　A、銷售費(fèi)用

　　B、土地成本

　　C、建設(shè)成本

　　D、投資利息

　　10、在估價對象土地方面的資料中，下列不屬于土地權(quán)利狀況的是( )。

　　A、土地使用權(quán)情況

　　B、土地出讓年限

　　C、土地利用狀況

　　D、土地剩余使用年限

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。選項D錯誤，當(dāng)估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外的最終評估價值均應(yīng)注明單價和總價，且總價應(yīng)注明大寫金額。參見教材P19。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。選項D屬于區(qū)位狀況描述與分析的內(nèi)容。參見教材P19～20。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。參見教材P20。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是估價對象最高最佳利用分析。估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。參見教材P21。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。選項B錯誤，對未進(jìn)行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，可不包括估價對象的內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。參見教材P23。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設(shè)開發(fā)法估價前提有3種，即業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設(shè)開發(fā)法中運(yùn)用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，可比實例的選取日期應(yīng)接近價值時點(diǎn)，一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與價值時點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。選項D屬于建設(shè)成本。征收國有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用和其他費(fèi)用，其他費(fèi)用一般包括地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。選項D屬于成本利潤率的計算基數(shù)，投資利潤率的計算基數(shù)包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是估價所需資料清單。選項C土地利用狀況是與土地權(quán)利狀況同一等級的資料。土地權(quán)利狀況包括：土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否為共有等狀況。參見教材P67。

　　單項選擇題

　　1、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷諸多環(huán)節(jié)和過程，其首要步驟是( )。

　　A、確定估價基本事項

　　B、制定估價作業(yè)方案

　　C、受理估價委托

　　D、搜集估價所需資料

　　2、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價文書的描述中，錯誤的是( )。

　　A、制定估價報告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性

　　B、估價師在完成估價項目時，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實地查勘

　　C、估價中的主要不同意見有助于估價機(jī)構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗

　　D、估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等

　　3、下列各項中，符合房地產(chǎn)估價報告寫作對詞義要求的是( )。

　　A、估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右

　　B、該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語

　　C、從財務(wù)報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想

　　D、這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引

　　4、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求，描述錯誤的是( )。

　　A、用詞應(yīng)準(zhǔn)確

　　B、語義應(yīng)鮮明

　　C、用詞應(yīng)帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

　　D、用詞應(yīng)簡練、標(biāo)準(zhǔn)

　　5、房地產(chǎn)估價報告封面應(yīng)寫明的內(nèi)容不包括( )。 A、估價委托人

　　B、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

　　C、估價報告編號

　　D、估價作業(yè)期

　　6、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價報告封面寫作的描述中，錯誤的是( )。

　　A、估價報告編號應(yīng)反映估價機(jī)構(gòu)簡稱、估價報告出具年份等

　　B、估價項目名稱根據(jù)估價對象的名稱或位置、估價目的提煉

　　C、估價委托人為個人時，應(yīng)寫明其住址

　　D、估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致

　　7、下列有關(guān)致估價委托人函的描述中，錯誤的是( )。

　　A、估價目的應(yīng)寫明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途

　　B、估價結(jié)果應(yīng)寫明最終評估價值的總價，無需寫明單價

　　C、致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章

　　D、致估價委托人函中的估價結(jié)果與結(jié)果報告、技術(shù)報告的結(jié)果必須一致

　　8、估價假設(shè)和限制條件中應(yīng)包括估價報告使用限制，其中估價報告使用期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象市場價格變化程度確定，不宜超過( )。

　　A、半年

　　B、一年

　　C、兩年

　　D、三年

　　9、抵押估價目的的正確表述為( )。

　　A、為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值

　　B、為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度而評估房地產(chǎn)抵押價值

　　C、為確定房地產(chǎn)最高抵押貸款額度而評估房地產(chǎn)市場價值

　　D、為確定房地產(chǎn)最低抵押貸款額度而評估房地產(chǎn)抵押價值

　　10、下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是( )。

　　A、在一個估價項目中，價值類型應(yīng)根據(jù)估價對象和價值時點(diǎn)來確定

　　B、不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型

　　C、國有土地上房屋征收評估價值不考慮查封的影響

　　D、估價結(jié)果報告中不同價值類型表述應(yīng)不同

　　答案

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價文書的種類及作用。完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷：(1)受理估價委托;(2)確定估價基本事項;(3)制定估價作業(yè)方案;(4)搜集估價所需資料;(5)實地查勘估價對象;(6)選用估價方法進(jìn)行測算;(7)確定估價結(jié)果;(8)撰寫估價報告;(9)審核估價報告;(10)交付估價報告;(11)保存估價資料等主要環(huán)節(jié)和過程。參見教材P1。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價文書的種類及作用。選項B錯誤，估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。參見教材P2。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。選項A錯誤，估價報告應(yīng)語義鮮明，不能含糊不清、模棱兩可，可以表述為：估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在3900～4100元之間;選項B錯誤，估價報告用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情;選項D錯誤，估價報告應(yīng)用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造，可以表述為: 這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常有吸引力。參見教材P3～4。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是估價報告寫作的文字要求。估價報告用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。參見教材P4。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是封面的寫作。房地產(chǎn)估價報告的封面應(yīng)寫明估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期。參見教材P6～7。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是封面的寫作。選項C錯誤，估價委托人為個人時，寫明其姓名即可;估價委托人為單位時，應(yīng)寫明其名稱。參見教材P7。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是致估價委托人函的寫作。選項B錯誤，估價結(jié)果應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 3

　　一、場景描述

　　某公司辦公樓地上7層，建筑高度為23.80m，每層建筑面積為945m2，為“1”形外廊式建筑，

　　“1’形建筑長邊為45.60m，短邊為22.20m，均采用不燃燒材料裝修，辦公場所設(shè)有計算機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公用電子設(shè)備。辦公樓內(nèi)設(shè)有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，每層作為一個滅火器配置的計算單元配置了手提式滅火器。經(jīng)檢查，二層及二層以上樓層僅設(shè)置了一個滅火器配置點(diǎn)，距離最遠(yuǎn)端辦公室房門的距離為25.80m。配置點(diǎn)的滅火器、滅火箱設(shè)置如圖2-33-1～圖2-33-4所示。

　　二、思考題

　　(一)單項選擇題

　　1.該場所危險等級確定為( B )。

　　A.輕危險級

　　B.中危險級

　　C.嚴(yán)重危險級

　　D.特重危險級

　　2.按照該場所手提式滅火器保護(hù)距離為20m的要求，該場所至少需要設(shè)置( B )個滅火器配置點(diǎn)。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　(二)多項選擇題

　　1.在對單位的日常巡檢中，發(fā)現(xiàn)下列( ACDE )情形的，應(yīng)當(dāng)及時處置。

　　A.滅火器被挪動

　　B.滅火器為2004年生產(chǎn)的

　　C.滅火器已經(jīng)使用過

　　D.滅火器缺少零部件

　　E.滅火器配置場所的火災(zāi)類型、危險等級等發(fā)生變化等情況

　　2.磷酸銨鹽(ABC)干粉滅火器存在下列( ABDE )之一情形的'，應(yīng)當(dāng)予以報廢處理。

　　A.簡體銹蝕面積大于或等于筒體總面積的1/3，表面有凹坑

　　B.器頭存在裂紋，或者無泄壓機(jī)構(gòu)，或者筒體存在平底等不合理結(jié)構(gòu)

　　C.筒體底部沒有鋼印打制的水壓試驗壓力永久性標(biāo)志

　　D.沒有間歇噴射機(jī)構(gòu)的手提式滅火器

　　E.銘牌脫落，或者銘牌上的生產(chǎn)廠名稱、出廠年月鋼印不清晰

　　(三)分析題

　　請分析本案例滅火器配置存在哪些問題?

　　參考答案：

　　1)滅火器設(shè)置點(diǎn)到保護(hù)區(qū)域最不利點(diǎn)的距離，多處會超過20m，因此滅火器設(shè)置點(diǎn)數(shù)量不夠，至少設(shè)置2個設(shè)置點(diǎn)。

　　2)滅火器箱箱體正面未標(biāo)注英文“Fire Extinguisher”字樣。

　　3)滅火器箱的正面右下角未設(shè)置任何銘牌。

　　4)滅火器頸圈僅有滅火器生產(chǎn)連續(xù)序號，水壓試驗壓力和生產(chǎn)日期印制在貼畫上，未打制永久性鋼印。(附加要點(diǎn)，文中無相應(yīng)圖)

　　5)滅火器箱設(shè)置在辦公室外柱子旁，從外側(cè)不能看到滅火器箱，屬于有視線障礙的設(shè)置點(diǎn)，但其附近未設(shè)置任何指示滅火器位置的發(fā)光標(biāo)志。(附加要點(diǎn)，文中無相應(yīng)圖)

　　6)滅火器壓力指示器指針在黃色區(qū)域范圍內(nèi)。

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 4

　　案例分析一：

　　某業(yè)主計劃將擬建的工程項目的實施階段委托光明監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理合同簽訂以后，總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員對制定監(jiān)理規(guī)劃問題進(jìn)行了討論，有人提出了如下一些看法：

　　1、監(jiān)理規(guī)劃的作用與編制原則：

　　(1)監(jiān)理規(guī)劃是開展監(jiān)理工作的技術(shù)組織文件;

　　(2)監(jiān)理規(guī)劃的基本作用是指導(dǎo)施工階段的監(jiān)理工作;

　　(3)監(jiān)理規(guī)劃的編制應(yīng)符合監(jiān)理合同、項目特征及業(yè)主的要求;

　　(4)監(jiān)理規(guī)劃應(yīng)一氣呵成，不應(yīng)分階段編寫;

　　(5)應(yīng)符合監(jiān)理大綱的有關(guān)內(nèi)容;

　　(6)應(yīng)為監(jiān)理細(xì)則的編制提出明確的目標(biāo)要求。

　　2、監(jiān)理規(guī)劃的基本內(nèi)容應(yīng)包括：

　　(1)工程概況;

　　2、施工階段的投資控制。

　　(1)建立健全監(jiān)理組織，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實投資控制的責(zé)任;

　　(2)審核施工組織設(shè)計和施工方案，合理審核簽證施工措施費(fèi)，按合理工期組織施工;

　　(3)及時進(jìn)行計劃費(fèi)用與實際支出費(fèi)用的分析比較;

　　(4)準(zhǔn)確測量實際完工工程量，并按實際完工工程量簽證工程款付款憑證;

　　問題：

　　1、監(jiān)理單位討論中提出的監(jiān)理規(guī)劃的作用及基本原則是否恰當(dāng)，其基本內(nèi)容中你認(rèn)為哪些項目不應(yīng)編入監(jiān)理規(guī)劃?

　　2、給業(yè)主提交監(jiān)理規(guī)劃文件的時間安排中，你認(rèn)為哪些是合適的，哪些是不合適或不明確的?如何提出才合適?

　　3、監(jiān)理工程師在施工階段應(yīng)掌握和熟悉哪些質(zhì)量控制的技術(shù)依據(jù)?

　　4、監(jiān)理規(guī)劃中規(guī)定了對施工隊伍的資質(zhì)進(jìn)行審查，請問總包單位和分包單位的資質(zhì)應(yīng)安排在什么時候?qū)彶?

　　5、如果在施工中發(fā)現(xiàn)總包單位未經(jīng)監(jiān)理單位同意，擅自將工程分包，監(jiān)理工程師應(yīng)如何處置?

　　6、你認(rèn)為投資控制措施中第幾項不完善，為什么?

　　(2)監(jiān)理單位的權(quán)利和義務(wù);

　　參考答案：

　　1、這些看法有些正確，有些不妥(監(jiān)理規(guī)劃作為監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)開展監(jiān)理工作的`綱領(lǐng)性文件，是開展監(jiān)理工作的重要的技術(shù)組織文件)。不妥之處如下：

　　第2條的基本作用是不正確的，因為在背景材料中給出的條件是業(yè)主委托監(jiān)理單位進(jìn)行“實施階段的監(jiān)理”，所以監(jiān)理規(guī)劃就不應(yīng)僅限于“是指導(dǎo)施工階段的監(jiān)理工作”這一作用。

　　監(jiān)理規(guī)劃的編制不但應(yīng)符合監(jiān)理合同、項目特征、業(yè)主要求等內(nèi)容，還應(yīng)符合國家制定的各項法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等要求。

　　由于工程項目建設(shè)中，往往工期較長，所以在設(shè)計階段不可能將施工招標(biāo)、施工階段的監(jiān)理規(guī)劃“一氣呵成”地編就，而應(yīng)分階段進(jìn)行“滾動式”編制，幫第(4)條款不妥。

　　其他兩條原則正確。因監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則是監(jiān)理單位針對工程項目編制的系列文件，具有體系上的一致性、相關(guān)性與系統(tǒng)性，宜由粗到細(xì)形成系列文件，監(jiān)理規(guī)劃應(yīng)符合監(jiān)理大綱的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)為監(jiān)理細(xì)則的編制提出明確的目標(biāo)要求。

　　所討論的監(jiān)理規(guī)劃內(nèi)容中，第2條監(jiān)理單位的權(quán)利和義務(wù)，第3條監(jiān)理單位的經(jīng)營目標(biāo)和第4條工程項目實施的組織等內(nèi)容一般不宜編入監(jiān)理規(guī)劃。

　　2、監(jiān)理規(guī)劃計劃分階段進(jìn)行編制，在時間的安排上：

　　(1)設(shè)計階段監(jiān)理規(guī)劃提交的時間是合適的，但施工招標(biāo)和施工階段的監(jiān)理規(guī)劃提交時間不妥。

　　(2)施工招標(biāo)階段，應(yīng)在招標(biāo)開始前一定的時間內(nèi)提交業(yè)主施工招標(biāo)階段的監(jiān)理規(guī)劃。

　　(3)施工階段宜在第一次工地會議前一定的時間內(nèi)提交業(yè)主施工階段監(jiān)理規(guī)劃。

　　3、監(jiān)理工程在施工階段應(yīng)掌握和熟悉以下質(zhì)量控制的技術(shù)依據(jù)：

　　(1)設(shè)計圖紙及設(shè)計說明書;

　　(2)工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)及施工驗收規(guī)范;

　　(3)監(jiān)理合同及工程承包合同;

　　(4)工程施工規(guī)范及有關(guān)技術(shù)規(guī)程;

　　(5)業(yè)主對工程有特殊要求時，應(yīng)熟悉有關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)指標(biāo)。

　　4、監(jiān)理規(guī)劃中確定了對施工單位的資質(zhì)進(jìn)行審查。對總飯單位的資質(zhì)審查應(yīng)安排在施工招標(biāo)階段對投標(biāo)單位的資格預(yù)審時，并在評標(biāo)時也對其綜合能力進(jìn)行一事實上的評審。對分包單位的資質(zhì)審查應(yīng)安排在分包合同簽訂前，由總承包單位將分包工程和擬選擇的分包單位資質(zhì)材料提交總監(jiān)理工程師，經(jīng)總監(jiān)理工程師審核確認(rèn)后，總承包單位與之簽訂工程分包合同。

　　5、如果監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)施工前段時間未經(jīng)監(jiān)理單位批準(zhǔn)而擅自將工程分包，根據(jù)監(jiān)理規(guī)劃中質(zhì)量控制的措施，監(jiān)理工程師應(yīng)報告總監(jiān)理工程師，經(jīng)總監(jiān)理工程師批準(zhǔn)或經(jīng)總監(jiān)理工程師授權(quán)可責(zé)令施工單位停工處理，而不能由監(jiān)理工程師隨意責(zé)令施工單位停工。

　　6、在監(jiān)理規(guī)劃的投資控制四項措施中，第(4)條不夠嚴(yán)謹(jǐn)，首先，施工單位“實際完工工程量”不一定是施工圖紙或合同內(nèi)規(guī)定的內(nèi)容或監(jiān)理工程師指定的工程量，即監(jiān)理工程師只對圖紙或合同或工程師指定的工程量給予計量。其次，‘’按照實際完工工程量簽證工程款付款憑證‘’應(yīng)改為‘’按實際完工的經(jīng)監(jiān)理工程師檢查合格認(rèn)可的工程量簽證工程款付款憑證‘’只有合格的工程才能辦理簽證。

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 5

　　某擬建工業(yè)項目的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：

　　1.項目建設(shè)期2年，運(yùn)營期6年，建設(shè)投資2000萬元，預(yù)計全部形成固定資產(chǎn)。

　　2.項目資金來源為自有資金和貸款。建設(shè)期內(nèi)，每年均衡投入自有資金和貸款本金各500萬元，貸款年利率為6%。流動資金全部用項目資本金支付，金額為300萬元，于投產(chǎn)當(dāng)年投入。

　　3.固定資產(chǎn)使用年限為8年，采用直線法折舊，殘值為100萬元。

　　4.項目貸款在運(yùn)營期間按照等額還本、利息照付的方法償還。

　　5.項目投產(chǎn)第1年的營業(yè)收入和經(jīng)營成本分別為700萬元和250萬元，第2年的營業(yè)收人和經(jīng)營成本分別為900萬元和300萬元，以后各年的營業(yè)收入和經(jīng)營成本分別為1000萬元和320萬元。不考慮項目維持運(yùn)營投資、補(bǔ)貼收入。

　　6.企業(yè)所得稅率為25%，營業(yè)稅金及附加稅率為6%。

　　問題：

　　1.列式計算建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)年折舊費(fèi)和計算期第8年的固定資產(chǎn)余值。

　　2.計算各年還本、付息額及總成本費(fèi)用，并編制借款還本付息計劃表和總成本費(fèi)用估算表。

　　3.計算運(yùn)營期內(nèi)各年的'息稅前利潤，并計算總投資收益率和項目資本金凈利潤率。

　　4.從項目資本金出資者的角度，計算計算期第8年的凈現(xiàn)金流量。

　　分析要點(diǎn)：

　　本案例考核固定資產(chǎn)投資貸款還本付息估算時，還款方式為等額還本、利息照付，并編制借款還本付息計劃表和總成本費(fèi)用表。計算總投資收益率時應(yīng)注意：總投資=建設(shè)投資+建設(shè)期貸款利息+全部流動資金，年息稅前利潤=利潤總額+當(dāng)年應(yīng)還利息。

　　等額還本、利息照付是指在還款期內(nèi)每年等額償還本金，而利息按年初借款余額和利率的乘積計算，利息不等，而且每年償還的本利和不等，計算步驟如下：

　　1.計算建設(shè)期末的累計借款本金和未付的資本化利息之和，c o

　　2.計算在指定償還期內(nèi)，.每年應(yīng)償還的本金A，A - IC/n，(n為貸款償還期，不包括建設(shè)期)。

　　3.計算每年應(yīng)付的利息額。年應(yīng)付利息=年初借款余額×年利率。

　　4.計算每年的還本付息總額。年還本付息總額=A+年應(yīng)付利息。

　　參考答案：

　　問題1：

　　解：1.建設(shè)期借款利息：

　　第1年貸款利息= 500/2×6%=15. 00(萬元)

　　第2年貸款利息=[(500+15)+500/23×6%=45.90(萬元)

　　建設(shè)期借款利息= 15+45.90 =60. 90(萬元)

　　2.固定資產(chǎn)年折舊費(fèi)=(2000+60. 90-100)/8=245.11(萬元)

　　3.計算期第8年的固定資產(chǎn)余值=固定資產(chǎn)年折舊費(fèi)×(8-6)+殘值 = 245.11×2+100=590.22(萬元)

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 6

　　某擬建項目財務(wù)評價數(shù)據(jù)如下

　　1.項目建設(shè)期2年，運(yùn)營期6年。某建設(shè)項目資金投入及成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表見

　　2.項目建設(shè)投資預(yù)計形成無形資產(chǎn)300萬，其余全部形成固定資產(chǎn)(其中可抵扣固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額80萬元)。固定資產(chǎn)使用年限8年，殘值率5%。無形資產(chǎn)在運(yùn)營期均勻攤?cè)氤杀尽?/p>

　　3.還款方式：建設(shè)投資貸款在運(yùn)營期前4年等額還本付息，貸款年利率為7.2%(按月計息)，流動資金貸款年利率為5%，貸款本金在項目計算期末一次償還。

　　4.項目設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)量100萬件某產(chǎn)品，產(chǎn)品不含稅售價為28元/件，單位產(chǎn)品可變成本為15元(不含進(jìn)項稅)，增值稅稅率為13%，增值稅附加綜合稅率為10%，所得稅率為25%。

　　問題：

　　1.列式計算擬建項目的固定資產(chǎn)總投資。

　　2.列式計算項目的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷及固定資產(chǎn)余值。

　　3.列式計算項目運(yùn)營期第2年應(yīng)償還的本金和利息，并說明項目收益能否滿足還款要求。

　　4.列式計算項目的總投資收益率和資本金凈利潤率。

　　5.列式計算運(yùn)營期第2年的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)(萬件)和單價盈虧平衡點(diǎn)(元)。

　　(計算結(jié)果保留2位小數(shù))

　　【答案】：

　　問題1：

　　年實際利率=(1+7.2%/12)12-1=7.44%

　　建設(shè)期第1年利息=500/2×7.44%=18.60(萬元)

　　建設(shè)期第2年利息=(500+18.6+1000/2)×7.44%=75.78(萬元)

　　建設(shè)期利息=18.60+75.78=94.38

　　固定資產(chǎn)總投資=500+500+500+1000+94.38=2594.38(萬元)

　　問題2：

　　固定資產(chǎn)折舊=(2594.38-300-80)×(1-5%)/8=262.96(萬元)

　　無形資產(chǎn)攤銷=300/6=50.00(萬元)

　　固定資產(chǎn)余值=(2594.38-300-80)×5%+(8-6)×262.96=636.64(萬元)

　　問題3：

　　建設(shè)期借款本利和=500+1000+94.38=1594.38(萬元)

　　建設(shè)期貸款在運(yùn)營期前4年每年等額償還的本息和=1594.38×(1+7.44%)4×7.44%/[(1+7.44%)4-1]=475.39(萬元)

　　運(yùn)營期第1年應(yīng)還建設(shè)投資貸款利息=1594.38×7.44%=118.62(萬元)

　　運(yùn)營期第1年應(yīng)還本金=475.39-118.62=356.77(萬元)

　　運(yùn)營期第2年應(yīng)還建設(shè)投資貸款利息=(1594.38-356.77)×7.44%=92.08(萬元)

　　運(yùn)營期第2年應(yīng)還流動資金貸款利息=300×5%=15(萬元)

　　運(yùn)營期第2年共計應(yīng)還利息=92.08+15=107.08(萬元)運(yùn)營期第2年應(yīng)還本金=475.39-92.08=383.31(萬元)

　　運(yùn)營期第1年利潤總額=80×28-1600-262.96-50-(118.62+100×5%)-(80×28×13%-180-80)×10%=200.30(萬元)>0，即運(yùn)營期第1年無虧損。

　　運(yùn)營期第2年利潤總額=100×28-2000-262.96-50-107.08-(100×28×13%-225)×10%=366.06(萬元)

　　凈利潤=366.06×(1-25%)=274.55(萬元)

　　可用于還本的資金=274.55+262.96+50.00=587.51萬元>運(yùn)營期第2年應(yīng)還本金383.31萬元，所以滿足還款要求。

　　問題4：

　　總投資收益率=(366.06+107.08)/(2594.38+300+100+200)=14.81%

　　資本金凈利潤率=274.55/(500+500+300)=21.12%

　　問題5：

　　設(shè)產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)為Q萬件

　　運(yùn)營期第2年的`總成本費(fèi)用(不含稅)=2000+262.96+50+107.08=2420.04(萬元)

　　運(yùn)營期第2年的固定成本費(fèi)用(不含稅)=2420.04-15×100=920.04(萬元)

　　28Q-(28 ×13%-225/100)×10%×Q=920.04+15Q

　　Q=71.54(萬件)

　　設(shè)單價盈虧平衡點(diǎn)為P元

　　100P-(P×13%-225/100)×10%×100=920.04+15×100

　　P=24.29元

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 7

　　2021年一級造價工程師《案例分析-土建》考點(diǎn)習(xí)題：項目設(shè)備購置投資

　　1[.問答題]

　　某工業(yè)引進(jìn)項目，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：

　　1.項目建設(shè)前期為1年，建設(shè)期為2年，該項目的實施計劃為：第一年完成項目的全部投資40%，第二年完成60%，第三年項目投產(chǎn)并且達(dá)到100%設(shè)計生產(chǎn)能力，預(yù)計年產(chǎn)量為3000萬噸。

　　2.全套設(shè)備擬從國外進(jìn)口，重量1850噸，裝運(yùn)港船上交貨價為460萬美元，國際運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為330美元/噸，海上運(yùn)輸保險費(fèi)率為0.267%，中國銀行費(fèi)率為0.45%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率為1.7%，關(guān)稅稅率為22%，增值稅稅率為13%，美元對人民幣的銀行牌價為1：6.83，設(shè)備的國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率為2.3%。

　　3.根據(jù)已建同類項目統(tǒng)計情況，一般建筑工程占設(shè)備購置投資的27.6%，安裝工程占設(shè)備購置投資的10%，工程建設(shè)其他費(fèi)用占設(shè)備購置投資的`7.7%，以上三項的綜合調(diào)整系數(shù)分別為：1.23，1.15，1.08。

　　4.本項目固定資產(chǎn)投資中有2000萬元來自銀行貸款，其余為自有資金，且不論借款還是自有資金均按計劃比例投入。根據(jù)借款協(xié)議，貸款年利率按10%計算，按季計息。基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率10%，預(yù)計建設(shè)期物價年平均上漲率為6%。

　　5.根據(jù)已建成同類項目資料，每萬噸產(chǎn)品占用流動資金為1.3萬元。

　　問題：

　　1.計算項目設(shè)備購置投資。

　　2.估算項目固定資產(chǎn)投資額。

　　3.試用擴(kuò)大指標(biāo)法估算流動資金。

　　4.估算該項目的總投資。

　　(計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)

　　[答案]

　　[解析]問題1：進(jìn)口設(shè)備貨價=460×6.83=3141.80(萬元)

　　國際運(yùn)費(fèi)=1850×330×6.83=416.97(萬元)

　　國外運(yùn)輸保險費(fèi)=(3141.80+416.97)/(1-0.267%)*0.267%=9.53(萬元)

　　銀行財務(wù)費(fèi)=3141.80×0.45%=14.14(萬元)

　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=(3141.80+416.97+9.53)×1.7%=60.66(萬元)

　　進(jìn)口關(guān)稅=(3141.80+416.97+9.53)×22%=785.03(萬元)

　　增值稅=(3141.80+416.97+9.53+785.03)×13%=565.93(萬元)

　　進(jìn)口設(shè)備原價=3141.80+416.97+9.53+14.14+60.66+785.03+565.93=4994.06(萬元)

　　設(shè)備購置投資=4994.06×(1+2.3%)=5108.92(萬元)

　　問題2：由設(shè)備系數(shù)估算法：設(shè)備購置費(fèi)+建安工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)用=5108.92×(1+27.6%×1.23+10%×1.15+7.7%×1.08)=7855.68(萬元)

　　基本預(yù)備費(fèi)=7855.68×10%=785.57(萬元)

　　價差預(yù)備費(fèi)=(7855.68+785.57)×40%×[(1+6%)1(1+6%)0.5(1+6%)1-1-1]+(7855.68+785.57)×60%×[(1+6%)1(1+6%)0.5(1+6%)2-1-1]=1128.76(萬元)

　　貸款實際利率=(1+10%/4)4-1=10.38%建設(shè)期第一年貸款利息=2000/2×40%×10.38%=41.52(萬元)

　　建設(shè)期第二年貸款利息=(2000×40%+41.52+2000/2×60%)×10.38%=149.63(萬元)

　　建設(shè)期貸款利息=41.52+149.63=191.15(萬元)

　　固定資產(chǎn)投資=7855.68+785.57+1128.76+191.15=9961.16(萬元)

　　問題3：流動資金=3000×1.3=3900(萬元)

　　問題4：項目總投資=9961.16+3900=13861.16(萬元)

　　解析：該案例從題型上屬于建設(shè)項目投資估算類，綜合了進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)計算、設(shè)備系數(shù)估算法、預(yù)備費(fèi)計算、建設(shè)期貸款利息計算、擴(kuò)大指標(biāo)法估算流動資金等多個知識點(diǎn)。

　　具體考核點(diǎn)如下：問題1涉及運(yùn)用進(jìn)口設(shè)備各從屬費(fèi)用計算公式計算擬建項目的設(shè)備購置投資，以此為基礎(chǔ)計算其他各項費(fèi)用。

　　問題2具體步驟為：①以設(shè)備購置投資為基數(shù)，運(yùn)用設(shè)備系數(shù)估算法計算出設(shè)備購置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用三項之和;②以上述三項費(fèi)用之和為基數(shù)計算出基本預(yù)備費(fèi)和價差預(yù)備費(fèi);③將名義利率轉(zhuǎn)化為實際利率后，按照具體貸款額計算出建設(shè)期貸款利息;④將上述各項費(fèi)用累加計算出擬建項目的固定資產(chǎn)投資額。

　　問題3相對獨(dú)立，主要考核運(yùn)用擴(kuò)大指標(biāo)估算法估算擬建項目流動資金。

　　問題4估算項目總投資，將固定資產(chǎn)投資估算額與流動資金估算額相加。

　　2[.問答題]

　　某公司擬投資新建一個工業(yè)項目，投資估算到開工的時間按一年考慮，預(yù)計從項目建設(shè)開始計算期10年，項目建設(shè)期3年，投產(chǎn)當(dāng)年達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力。其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：

　　1.主要生產(chǎn)項目5200萬元。其中：建筑工程費(fèi)2850萬元，設(shè)備購置費(fèi)1670萬元，安裝工程費(fèi)680萬元。

　　2.輔助生產(chǎn)項目2900萬元。其中：建筑工程費(fèi)1250萬元，設(shè)備購置費(fèi)900萬元，安裝工程費(fèi)750萬元。

　　3.公用工程1700萬元。其中：建筑工程費(fèi)1040萬元，設(shè)備購置費(fèi)550萬元，安裝工程費(fèi)110萬元。

　　4.環(huán)保工程930萬元。其中：建筑工程費(fèi)450萬元，設(shè)備購置費(fèi)390萬元，安裝工程費(fèi)90萬元。

　　5.工程建設(shè)其他費(fèi)用210萬元。

　　6.基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用與工程建設(shè)其他費(fèi)用合計的15%，預(yù)計建設(shè)期物價年平均上漲率為6%。

　　7.項目建設(shè)資金來源為自有資金和貸款。建設(shè)期內(nèi)貸款總額為5000萬元，貸款年利率為6%(按月計息)，還款方式為運(yùn)營期前4年等額還本。貸款在建設(shè)期內(nèi)按項目的建設(shè)進(jìn)度投入，即第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。預(yù)計項目建設(shè)投資將全部形成固定資產(chǎn)，使用年限10年，殘值率為3%，按直線法計提折舊。

　　8.預(yù)計項目投產(chǎn)后定員1200人，每人每年工資和福利費(fèi)6000元。每年的其他費(fèi)用530萬元(其中其他制造費(fèi)用400萬元)。年外購原材料、燃料動力費(fèi)為6500萬元。年修理費(fèi)為700萬元。年經(jīng)營成本為8300萬元。各項流動資金的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為：應(yīng)收賬款30天，現(xiàn)金40天，應(yīng)付賬款30天，存貨40天。所需流動資金全部以貸款方式籌集，擬在運(yùn)營期第1年貸入60%，第2年貸入40%，流動資金貸款年利率為3%(按年計息)，還款方式為運(yùn)營期內(nèi)每年末只還所欠利息，項目期末償還本金。

　　問題：

　　1.完成該項目固定資產(chǎn)投資估算表。

　　2.列式計算基本預(yù)備費(fèi)、價差預(yù)備費(fèi)。

　　3.列式計算建設(shè)期貸款利息。

　　4.用分項詳細(xì)估算法估算建設(shè)項目的流動資金，并估算該項目的總投資。

　　5.編制該項目的總成本費(fèi)用估算表。

　　(表內(nèi)數(shù)字一律取整數(shù)，其他結(jié)果保留2位小數(shù))

　　[答案]

　　[解析]問題2：基本預(yù)備費(fèi)=10940×15%=1641(萬元)價差預(yù)備費(fèi)=(10940+1641)×30%×[(1+6%)1(1+6%)0.5(1+6%)1-1-1]+(10940+1641)×50%×[(1+6%)1(1+6%)0.5(1+6%)2-1-1]+(10940+1641)×20%×[(1+6%)1(1+6%)0.5(1+6%)3-1-1]=1900(萬元)

　　問題3：貸款實際年利率=(1+6%÷12)12-1=6.17%

　　建設(shè)期貸款利息：第1年應(yīng)計利息=(0+5000×30%÷2)×6.17%=46.28(萬元)

　　第2年應(yīng)計利息=[(5000×30%+46.28)+5000×50%÷2]×6.17%=172.53(萬元)

　　第3年應(yīng)計利息=[(5000×30%+46.28+5000×50%+172.53)+5000×20%÷2]×6.17%=291.15(萬元)

　　建設(shè)期貸款利息=46.28+172.53+291.15=509.96(萬元)

　　問題4：1.應(yīng)收賬款=8300÷(360÷30)=691.67(萬元)

　　2.現(xiàn)金=(1200×0.6+530)÷(360÷40)=138.89(萬元)

　　3.存貨：外購原材料、燃料=6500÷(360÷40)=722.22(萬元)

　　在產(chǎn)品=(1200×0.6+400+6500+700)÷(360÷40)=924.44(萬元)

　　產(chǎn)成品=8300÷(360÷40)=922.22(萬元)

　　存貨=722.22+924.44+922.22=2568.88(萬元)

　　4.應(yīng)付賬款=6500÷(360÷30)=541.67(萬元)

　　流動資產(chǎn)=691.67+138.89+2568.88=3399.44(萬元)

　　流動負(fù)債=541.67(萬元)

　　流動資金估算額=3399.44-541.67=2857.77(萬元)

　　項目總投資=14991+2857.77=17848.77(萬元)

　　問題5：1.年折舊費(fèi)=[14991×(1-3%)]÷10=1454.13(萬元)

　　2.建設(shè)期本利和=5000+509.96=5509.96(萬元)

　　每年應(yīng)還等額本金=5509.96÷4=1377.49(萬元)

　　運(yùn)營期第1年應(yīng)付利息：5509.96×6.17%=339.96(萬元)

　　運(yùn)營期第2年應(yīng)付利息：(5509.96-1377.49)×6.17%=254.97(萬元)

　　運(yùn)營期第3年應(yīng)付利息：(5509.96-1377.49×2)×6.17%=169.98(萬元)

　　運(yùn)營期第4年應(yīng)付利息：(5509.96-1377.49×3)×6.17%=84.99(萬元)

　　注冊咨詢工程師《分析與評價》沖刺題 8

　　某工業(yè)項目廠房主體結(jié)構(gòu)工程的招標(biāo)公告中規(guī)定，投標(biāo)人必須為國有一級總承包企業(yè)，且近3年內(nèi)至少獲得過1項該項目所在省優(yōu)質(zhì)工程獎；若采用聯(lián)合體形式投標(biāo)，必須在投標(biāo)文件中明確牽頭人并提交聯(lián)合投標(biāo)協(xié)議，若某聯(lián)合體中標(biāo)，招標(biāo)人將與該聯(lián)合體牽頭人訂立合同。

　　該項目的招標(biāo)文件中規(guī)定，開標(biāo)前投標(biāo)人可修改或撤回投標(biāo)文件，但開標(biāo)后投標(biāo)人不得撤回投標(biāo)文件；采用固定總價合同，每月工程款在下月末支付；工期不得超過12個月，提前竣工獎為30萬元/月，在竣工結(jié)算時支付。

　　承包商C準(zhǔn)備參與該工程的投標(biāo)。經(jīng)造價工程師估算，總成本為1 000萬元，其中材料費(fèi)占60%。預(yù)計在該工程施工過程中，建筑材料漲價10%的概率為0.3，漲價5%的概率為0.5，不漲價的概率為0.2。假定每月完成的工程量相等，月利率按1%計算。

　　問題：

　　1、該項目的招標(biāo)活動中有哪些不妥之處？逐一說明理由。

　　2、按預(yù)計發(fā)生的總成本計算，若希望中標(biāo)后能實現(xiàn)3%的期望利潤，不含稅報價應(yīng)為多少？該報價按承包商原估算總成本計算的利潤率為多少？

　　3、若承包商C以1100萬元的報價中標(biāo)，合同工期為11個月，合同工期內(nèi)不考慮物價變化，承包商C工程款的現(xiàn)值為多少？

　　4、若承包商C每月采取加速施工措施，可使工期縮短1個月，每月底需額外增加費(fèi)用4萬元，合同工期內(nèi)不考慮物價變化，則承包商C工程款的現(xiàn)值為多少？承包商C是否應(yīng)采取加速施工措施？

　　（問題3和問題4的計算結(jié)果均保留兩位小數(shù)）

　　參考答案

　　問題1：

　　該項目的招標(biāo)活動中的不妥之處及理由：

　�。�1）不妥之處：要求投標(biāo)人為國有企業(yè)。

　　理由：這不符合《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的公平、公正的原則（或限制了民營企業(yè)參與公平競爭）。