房地產(chǎn)估價(jià)方法之比較法

　　專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)是指按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍�采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測(cè)量和判斷，下面為大家介紹一下房地產(chǎn)估價(jià)方法之比較法!

　　方法之比較法：

　　(一)比較法適用的估價(jià)對(duì)象

　　比較法適用的對(duì)象是同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。而對(duì)于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等。

　　(二)比較法估價(jià)的操作步驟

　　運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：

　　(1)搜集交易實(shí)例;

　　(2)選取可比實(shí)例;

　　(3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理，其中包括建立價(jià)格比較基礎(chǔ)、交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整;

　　(4)求取比較價(jià)值。

　　1.搜集交易實(shí)例

　　只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

　　2.選取可比實(shí)例

　　我們需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下四個(gè)基本要求：

　　(1)可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè);

　　(2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近;

　　(3)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;

　　(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。

　　3.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

　　(1)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下五個(gè)方面：

　　①統(tǒng)一付款方式;

　�、诮y(tǒng)一采用單價(jià);

　　③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

　�、芙y(tǒng)一面積內(nèi)涵;

　�、萁y(tǒng)一面積單位。

　　(2)交易情況修正。

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，所‘以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱(chēng)為交易情況修正。

　　進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格：

　�、倮�害關(guān)系人之間的交易。

　�、诩庇诔鍪刍蚣庇谫�(gòu)買(mǎi)的交易。

　�、劢灰纂p方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

　�、芙灰纂p方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

　　⑤特殊交易方式的交易。如拍賣(mài)、招標(biāo)、哄抬或拋售等。

　�、藿灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

　�、呦噜徫飿I(yè)的合并交易。

　�、嗍軅鶛�(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

　　(3)市場(chǎng)狀況調(diào)整。

　　由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，物業(yè)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整。

　　(4)物業(yè)狀況調(diào)整。

　　物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。

　　4.求取比較價(jià)值

　　經(jīng)過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實(shí)例在其物業(yè)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格。但通過(guò)不同的可比實(shí)例所得到的價(jià)格可能是不相同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，以此作為比較法的估價(jià)結(jié)果。

　　相關(guān)資料：

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類(lèi)似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。

　�。ǘ�）收益還原法

　　收益還原法又稱(chēng)收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)金價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買(mǎi)一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類(lèi)勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。

　�。ㄈ�）成本逼近法

　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來(lái)利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對(duì)這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。

　�。ㄋ模┦Ｓ喾�

　　剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)穗業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來(lái)剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對(duì)土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。剩余法主要應(yīng)用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類(lèi)型：

　　(1)代開(kāi)發(fā)的地的估價(jià);

　　(2)待拆遷改造在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　;(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);

　　(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。