關于土地使用權(quán)的會計處理
土地使用權(quán)是依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。下面是小編為你整理的地使用權(quán)的會計處理，希望對你有幫助。
地使用權(quán)的會計處理
企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)，但屬于投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，應當按投資性房地產(chǎn)進行會計處理。
土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，相關的土地使用權(quán)賬面價值不轉(zhuǎn)入在建工程成本，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權(quán)應當計入所建造的房屋建筑物成本。(我們不要把土地的價值轉(zhuǎn)入在建工程成本)
2.企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行合理分配；確實難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)處理。
企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，停止自用土地使用權(quán)而用于賺取租金或資本增值時，應將其賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
【多選題】北方公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司，2008年1月1日，外購位于甲地塊上的一棟寫字樓，作為自用辦公樓，甲地塊的土地使用權(quán)能夠單獨計量；2008年3月1日，購入乙地塊和丙地塊，分別用于開發(fā)對外出售的住宅樓和寫字樓，至2009年12月31日，該住宅樓和寫字樓尚未開發(fā)完成；2009年1月1日，購入丁地塊，作為辦公區(qū)的綠化用地，至2009年12月31日，丁地塊的綠化已經(jīng)完成。假定不考慮其他因素，下列各項中，北方公司2009年12月31日不應單獨確認為無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))的有( )。(2010年考題)
A.甲地塊的土地使用權(quán)
B.乙地塊的.土地使用權(quán)
C.丙地塊的土地使用權(quán)
D.丁地塊的土地使用權(quán)
【答案】BC
【解析】乙地塊和丙地塊均用于建造對外出售的房屋建筑物，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，這兩地塊的土地使用權(quán)應該計入所建造的房屋建筑物成本，不應單獨確認為無形資產(chǎn)，選項B和C正確。
以劃撥方式取得的土地使用權(quán)會計處理
(一)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的確認問題
原《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，不確認為無形資產(chǎn)，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規(guī)定將補交的土地出讓款予以資本化，作為無形資產(chǎn)入賬核算。
長期以來，公司各單位對以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)通常是按照原《企業(yè)會計制度》規(guī)定處理，即不納入財務賬內(nèi)核算。對通過劃撥方式取得建設用地發(fā)生的青苗補償費、地上建筑物、附著物補償費等，則是按照《國家電網(wǎng)公司會計核算辦法》有關規(guī)定處理，即通過“在建工程(待攤基建支出)”核算并分攤計入有關固定資產(chǎn)成本。
另外，對劃撥方式取得建設用地發(fā)生的青苗補償費、地上建筑物、附著物補償費等計入在建工程(待攤基建支出)也值得商榷，按照《企業(yè)會計準則第5號-無形資產(chǎn)》的有關規(guī)定，對取得無形資產(chǎn)并使之達到預定用途前而發(fā)生的全部必要支出應當計入無形資產(chǎn)的成本。
(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的計量問題
1.初始計量
關于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的計量問題，政府補助準則規(guī)定，如該資產(chǎn)附帶有關文件、協(xié)議、發(fā)票、報關單等憑證注明的價值與公允價值差異不大的，應當以有關憑證中注明的價值作為公允價值入賬；該資產(chǎn)相關憑證上沒有注明價值或注明價值與公允價值差異較大、但有活躍交易市場的，應當根據(jù)確鑿證據(jù)表明的同類或類似市場交易價格作為公允價值計量；如沒有注明價值且沒有活躍交易市場、不能可靠取得公允價值的，應當按照名義金額1元計量。因此，在實際操作中，可以由相關專業(yè)部門提供同類或類似土地使用權(quán)市場交易價格或者聘請中介機構(gòu)對土地使用權(quán)價值進行評估，財務部門據(jù)此入賬。
2.后續(xù)計量
以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)在取得時通常無法取得土地使用權(quán)證，沒有明確的法定使用壽命，需要企業(yè)估計其預計使用年限，并在預計使用年限內(nèi)合理攤銷(不包括以名義金額入賬的情況)。如果確實無法合理確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的期限，可將其作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不進行攤銷。
在補辦土地使用權(quán)證過程中，國土部門通常要求按市價補交征地款，且金額較大。對于以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，通常在法律上或通過有關協(xié)議規(guī)定，政府部門可以在工程項目結(jié)束后無償收回該項土地。以變電站占地為例，變電站的經(jīng)濟壽命通常就是企業(yè)能夠從劃撥的土地使用權(quán)中獲得經(jīng)濟利益的年限，換言之，變電站的經(jīng)濟壽命是企業(yè)能夠控制該項土地使用權(quán)的年限。因此，該項土地使用權(quán)可以按照變電站的經(jīng)濟壽命進行合理分攤，同時根據(jù)國家政策或政府意圖變化，適時調(diào)整預計使用年限。
以支付出讓金方式取得的土地使用權(quán)會計處理
(一)以支付出讓金方式取得的土地使用權(quán)的確認問題
按照《企業(yè)會計準則第5號-無形資產(chǎn)》的有關規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍應作為無形資產(chǎn)核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。下列情況除外:(1)企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地和建筑物價值，應當對所支付的價款按照合理的方法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)處理。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權(quán)應當計入所建造的房屋建筑物成本。
(二)以支付出讓金方式取得的土地使用權(quán)的計量問題
1.初始計量
按照《企業(yè)會計準則第5號-無形資產(chǎn)》的有關規(guī)定，外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的其他支出。因此，以支付出讓金方式取得的土地使用權(quán)，應當以支付的土地出讓金、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的其他支出，作為土地使用權(quán)的成本。
2.后續(xù)計量
以支付出讓金方式取得的土地使用權(quán)，通常應取得土地使用權(quán)證，并按土地使用權(quán)證標明的使用年限進行合理攤銷。但在實務工作中，由于種種原因，企業(yè)無法取得土地使用權(quán)證。目前在辦理兩證過程中，也出現(xiàn)了類似以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情況，國土部門要求企業(yè)按市價補交征地款。
若是取得土地使用權(quán)時，由于企業(yè)內(nèi)部管理不當、物權(quán)意識淡薄等原因，沒有及時辦理土地使用權(quán)證，應當按照《企業(yè)會計準則第28號—會計政策、會計估計變更和差錯更正》有關規(guī)定，作為前期差錯處理(詳見《會計核算手冊》)。
若是取得土地使用權(quán)時，由于客觀原因，當時確實無法辦理土地使用權(quán)證，應當比照以劃撥方式取得土地使用權(quán)進行處理，即若補交的征地款相對于預期流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益具有重要性的，應當視同取得一項新的無形資產(chǎn)。
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